世茂东涌酒店27亿港元卖出：一场缩水六成的“银主盘”交易

10月22日，世茂集团发布公告，其间接全资附属公司铭阳有限公司，由接管人作为代理方，与Oceanfront Hong Kong Limited签署买卖协议，以27亿港元出售香港东涌世茂喜来登酒店及福朋喜来登酒店，连同相关酒店业务，交易预计在2026年底前完成。这笔交易中，卖方并不具备真正的处置权。

世茂在公告中写道“接管人已知会董事会”，而非“公司出售”。用词的差异，真实反映了这家出险房企当前的处境。

27亿港元用于偿还“债款”，无法为世茂带来“回血”。资产被接管人强制处置后，这笔成交价将用于偿还银团贷款，世茂无法获得任何现金净额。

值得留意的是，这组资产在2023年曾由世茂委托代理以65亿港元挂牌出售，随后报价降至45亿港元仍未成交；贷款违约后，资产被债权方接管，转为“银主盘”并面向全球招标。

三年多时间里，这组资产从核心现金流资产转变为被债权方处置的状态。

资料显示，该综合体于2020年开业，按客房数量计算，是香港第二大酒店。物业为万豪运营的双品牌酒店，据悉将连同基座商场“湾景荟T Bay”一同出售，总建筑面积约61万平方呎，设有1219间客房。

两个酒店品牌定位不同：世茂喜来登酒店为高端五星级，有218间客房；福朋喜来登酒店有1001间客房，主要面向经济型旅客。

香港东涌这两家酒店，曾有过较好的价格预期。

2023年3月，世茂集团委托仲量联行将东涌喜来登与福朋喜来登整体挂牌，对外指导价为65亿港元。

当时，市场处于后疫情修复的预期中，世茂集团希望通过这两个核心资产换取流动性。然而，这一价格未成交，随后报价下调至45亿港元，几乎与项目对应的银团贷款本金持平，但仍未找到合适买家。

两轮主动出售失败后，债权方不再等待。

2026年6月1日，由汇丰牵头的银团依据债权证与抵押协议，委任Alix Partners为接管人，世茂集团派驻的物业管理团队全部退出。

6月下旬，第一太平戴维斯启动全球招标，市场对成交价的预期在30亿港元左右。

此次出售最终以27亿港元成交，相较三年半前65亿港元的初始要价，缩水近六成；即使对照45亿港元的银团贷款本金，也存在明显缺口。

接管人对外表示“竞标过程非常激烈”，但激烈竞价并未改变成交价低于债权本金的现实。在“银主盘”逻辑中，价格不由原业主的账面成本决定，而由债权方收回资金的紧迫程度决定。

这张谈判桌上，世茂集团已无席位。

此次以酒店成交价27亿港元计算，平均每间客房价值约221.5万港元，成交呎价仅约4426港元。值得关注的是，负责放售的第一太平戴维斯早前指出，该项目每呎建筑成本高达约1万港元，意味着这一价格属于“腰斩价”，大幅折价超过55%。

这组酒店本身并非不良资产。

作为世茂集团在香港最稳定的现金流资产之一，这两家酒店每年贡献数亿元运营收入，曾是世茂境外债务偿付的重要支撑。

2025年，喜来登与福朋喜来登为世茂集团带来合计接近5亿元运营收入，同比仍在增长。但运营层面的稳定现金流，面对45亿港元的抵押贷款，显然微不足道。

折价六成的价格下，资产终于有买家接手，但这27亿港元成交价无法缓解世茂集团的流动性压力。

公告显示，出售完成后的所得款项净额将由接管人用于部分偿还日期为2020年7月27日的银团贷款协议项下的未偿还债务，预期不会有任何现金净额流入公司指定账户。

换言之，27亿港元在世茂集团报表上仅完成一次债务核销。对世茂而言，失去了一块能持续造血的境外资产，处置所得也将优先用于偿还银团贷款本息，集团层面无法获得额外现金流补充。

目前，世茂集团仍面临巨大的偿债压力。

中期报告显示，截至2026年6月末，世茂集团借贷总额1761.43亿元，较2025年末减少61.23亿元，未来十二个月内到期的债务约1114亿元。

与此同时，世茂集团手头现金及银行结余约108亿元，扣除受限制现金和预售监管资金后，可自由动用的现金极少。

近年来，世茂集团不断通过出售资产换取流动性。例如，2026年3月，以2.53亿港元出售金钟力宝中心全层，持货13年，账面亏损约五成；同年4月，传出将中环中心6层写字楼以超25亿港元售予星展银行，较购入价贬值约48%。

此外，世茂集团近期面临国通信托向香港高等法院提出的清盘呈请，涉及约24.98亿元判决债务，香港高等法院已受理该清盘呈请，并确定首次聆讯日期为2026年11月11日。

世茂集团表示，将积极采取所有合法法律措施，坚决反对本次清盘呈请，同时会持续推进债务重组工作，尽力保障公司正常运营及全体股东、债权人的合法权益。

公开信息显示，该笔债务为世茂集团过往信托融资相关遗留欠款，未能按期履行法院判决还款义务，债权人国通信托遂通过香港司法渠道提请清盘，以此追索债权。

本文来自微信公众号“观点”，作者：观点新媒体，36氪经授权发布。